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石嘴山市房地产库存现状及去库存建议
来源:市住建局 作者:住建网 点击次数: 发表时间:2016-04-11 14:54:28
  

     房地产库存分为两个层次,有狭义房地产库存和广义房地产库存之分。狭义房地产库存,是指现房库存,即报告期末已经竣工的待售现房,不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。广义房地产库存,是指可售现期房库,即现房库存和期房库存之和,是尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。

一、我市房地产库存的基本现状 

通过市住建部门对房地产开发调查统计看,2015年末我市商品房待售面积367.96平方米,其中现房:4697套,99.07,期房:23336套,268.71据此计算的广义房地产库存总量为 367.96平方米,广义库存去化周期为70个月,超过库存合理区间上限74.28%。

二、有效化解房地产库存的政策建议 

中央经济工作会议提出的去库存任务,应按照谁投资谁负责的市场经济原则,建立由房地产开发商、政府、购房者共同承担库存消化成本的分担机制,加快深化户籍和住房制度改革,强化消费和供给端引导,扩大有效需求,分流转化部分供给,推动房地产市场持续健康发展。 

一是加强土地供应管控。根据我市商品房库存数量,科学制定2016年及十三五期间土地供应计划,合理确定土地供应结构和投放数量,要严控土地供应。 

二是引导降低商品住房价格。政府要营造主要依靠市场进行去库存的可预期环境,结合现金流和资金链紧张的倒逼压力,促使房地产开发商主动降价销售。政府出台的税收优惠要与降价销售挂钩,增强房地产开发商降价销售的积极性。政府应加快出台类似买房退税或者给予补贴等刺激政策拉动销售。

三是培育新市民住房需求。全面落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革,支持农民工进城落户,加快农民工市民化进程,培育潜在购房需求。重点支持农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业和居住5年以上和举家迁徒的农业转移人口等群体购买保障房、商品房,落实完善这部分群体住房按揭贷款的通道和税费减免政策,降低购房资金成本,激活购房投资需求。              

四是用好用足住房公积金。通过放宽住房公积金提取条件、扩大住房公积金制度范围,逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度管理范畴,鼓励持有公积金市民为购买住房者担保覆盖范围。 

五是加快住房保障方式转变。提高棚改货币化安置比例,积极推进政府组织棚改居民购买商品房安置方式。也可采取政府集中购买在建或已建成普通商品住房作为棚户区改造安置房,但应以存量普通商品住房为主,并且购置价格不得高于所在区域同类普通商品住房的上年平均价格。

六是推动发展住房租赁市场。建立购租并举的住房制度,推动房屋租赁市场规模化、专业化发展。搭建住房租赁信息政府服务平台,提供高效、准确、便捷的信息服务。规范房屋租赁市场,保护房屋租赁当事人的合法权益。积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业,提升租赁服务水平。支持房地产开发企业改变经营方式,将其持有房源向社会出租,从单一的开发销售向租售并举模式转变。 

七是提升物业管理水平。利用国家老旧小区改造政策,加快改造老旧小区,并提升物业小区管理水平,使物业增值;对新建小区严格按照规划要求,小区配套的公共设施建设不达标的不能交付使用;鼓励房地产企业推动产品创新,提升产品品质,宏观上增加住宅小区的宜居宜业性,微观上注重楼盘细节,改善配套环境,适应消费者多元化、个性化需求。选择条件好的小区依托“互联网+”建设“智能化小区”, 建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安防系统、信息房屋系统、物业管理系统、以及家居智能化组成的“三位一体”住宅小区房屋和管理集成系统,使小区与每个家庭能达到安全、舒适便利、温馨的生活环境,通过提升住宅小区的品质,刺激改善型需求。

                         (政工科  陈华平)

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